Os lojistas, que já estão sofrendo com os impactos dos aluguéis e taxas desde a pandemia da Covid-19, estão tentando negociar seus contratos neste final de 2023, mas estão esbarrando na falta de vontade dos locadores, especialmente de espaços em shopping centers, que se recusam a aplicar os índices que foram negativos nos últimos 12 meses, em vista de cláusulas contratuais que afastam a incidência negativa do indexador.
O advogado Daniel Cerveira, especialista em varejo e consultor jurídico do SindLojas-SP, explica que os locadores, no geral, não aceitam negociar o valor do aluguel com base na deflação, o que leva aos lojistas apelar ao Judiciário. “Na hora em que o índice sobe eles aplicam o IGP-M, mas na hora que o índice é negativo, eles desconsideram. Os lojistas estão revoltados. Estamos requisitando nas ações o imediato afastamento da restrição contratual que impossibilita o reajuste deflacionário do aluguel. Nosso pedido é de que os locadores emitam os próximos boletos considerando a deflação apresentada pelo índice contratual a contar do último aniversário”.
Cerveira destaca que o pleito tem base legal no Código Civil. “Os locadores estão aplicando o índice de reajuste indicado em contrato de forma integral somente quando este for positivo, beneficiando-se de eventuais altas do índice (mesmo considerando a notória alta dos índices IGP-M e IGP-DI entre os anos de 2020 e 2021), sob a alegação de que tais índices são adequados para recompor o poder de compra da moeda. Mas quando ocorre situação inversa, ou seja, quando o índice acumulado é negativo, pretende manter o aluguel nos mesmos patamares anteriores ao aniversário contratual. Trata-se do chamado enriquecimento sem causa, especialmente considerando os reflexos que a ausência de incidência do reajuste negativo provocará a médio e longo prazo, quando da aplicação de futuros reajustes. Isso ofende a ordem pública e provocará um grande impacto nos valores futuros de locação, o que inviabilizará milhares de negócios por todo país, além de contribuir com a alta da inflação, na medida em que os comerciantes precisam repassar seus custos aos seus clientes, afirma o advogado.
Daniel Cerveira revela que em umas das ações, por exemplo, um lojista que tem aluguel mensal reajustado todo mês de agosto, com base no índice IGP-M de R＄ 21.194,89, caso fosse aplicado o reajuste pelo índice IGP-M em agosto de 2023, o valor deveria ter sido reduzido em R＄ 1.524,65, uma vez que o índice acumulado para aquele mês foi de -7,7140%. “Ou seja, o valor locativo deveria ter sido reduzido ao montante de R＄ 19.559,93”, relata o advogado.
E complementa “Outro fonte de distorção ocorre nas hipóteses em que o locador, além de não reduzir o locativo por força da variação negativa do índice, no próximo reajuste somente utiliza os últimos 12 meses positivos, quando o certo seria computar os 24 meses anteriores, considerando o período negativo e positivo.
Na opinião do jurista, os indexadores ideais para as locações comerciais são os da família dos IPCS (como o IPCA-IBGE ou IPC-FIPE) vez que estes apuram a variação de preços exclusivamente com base nos preços e serviços oferecidos ao consumidor final, diferente dos IGPs que são fortemente impactados por questões sem relação com o varejo, tais como o câmbio ou preços das commodities”.
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